В стране строится все больше и больше коттеджей. Если в 2019 году такие дома составляли 47 процентов от объема всего жилья, которое ввели в эксплуатацию, то за первое полугодие 2021 года — уже до 55 процентов. Эти цифры продолжают расти. Да и государство постоянно подчеркивает свою заинтересованность в малоэтажном строительстве. Но жизнь в таких поселках порождает и новые правовые коллизии.Об очередном таком споре рассказал портал «Право ру». До Верховного суда дошел некий гражданский спор. В нем владелец дома в коттеджном поселке в Подмосковье отказался платить управляющей компании за вывоз мусора, уборку территории вокруг домов и за охрану.

Поселок был не из дешевых и там такая плата была 36 000 рублей в месяц. Владелец коттеджа подсчитал, что его доля в расходах, исходя из числа домов в поселке и площади участков, должна составлять 1/422 от общей суммы. То есть примерно 1600 рублей в месяц. А это почти в 20 раз меньше, чем он платит.

Этот человек в своем иске к управляющей компании указал, что перечислил управляющей компании 126 000 рублей, но из этих средств уплатить в счет «коммуналки» надо только 38 000 рублей. Но вот остальные деньги надо ему вернуть.

В итоге долгих разбирательств в местных судах, спор с управляющей компанией дошел до Верховного суда РФ.

По мнению высокой инстанции, подобных споров в последнее время становится в отечественных судах все больше. Поэтому для соблюдения баланса интересов сторон, сказал Верховный суд, в аналогичных разбирательствах местным судам надо изучить обоснованность и разумность тарифов. А так же установить, какими услугами фактически пользуется житель поселка.

Владелец дома в коттеджном поселке отказался платить управляющей компании за вывоз мусора, уборку территории и за охрану
В противоположном случае управляющие компании получают возможности навязывать владельцам домов услуги, которые тем не нужны.

Но переплаты в коттеджных поселках оказались не единственными проблемами их жителей. Немало оказалось и, так называемых, «дорожных» исков.

Это когда в похожие поселки проложена, как правило, единственная асфальтовая дорога, но неожиданно для граждан, оказавшаяся в частной собственности. И такой хозяин частного асфальта устанавливает плату за то, что человек получил возможность беспрепятственно приехать к себе домой.

По подобному иску необходимо доказать, что заявителю принадлежит участок в поселке, а ответчик действительно как-то мешает ему. Суды, как правило, встают на сторону граждан, если выяснится, что дорога является объектом общего пользования и другого доступа к участкам у собственников нет.

Судя по судебным искам, основные проблемы жильцов коттеджей возникают по поводу использования прилегающей инфраструктуры. Часто инфраструктура после сдачи поселка, остается в собственности застройщика или его управляющей компании. Хотя инвестировали в ее создание именно собственники домов. Схема в таких случаях используется следующая — застройщик покупает землю. Делит ее на участки под индивидуальное строительство и распродает. А земли «общего пользования» — улицы коттеджных поселков, остаются в собственности строительной фирмы, которая может ими распоряжаться.Но законодательство по таким поселкам еще не доработано, поэтому пока не получается ориентироваться на статью 36 Жилищного кодекса. В этой статье говорится, что собственникам жилья в многоквартирных домах на праве общей долевой собственности принадлежит и прилегающая инфраструктура. Но Конституционный суд заявил, что такое положение не применимо к коттеджным поселкам из-за их «пространственной обособленности» (Постановление КС от 10.11.2016 N 23-П).

Несколько лет назад в Думу был внесен законопроект, который предполагал обязательное оформление безвозмездного сервитута (право пользоваться чужим имуществом) на участки общего пользования, находящиеся в частной собственности. Но этот законопроект отклонили, а проблема осталась и правовой пробел до сих пор не урегулирован.

Так что сегодня в таких поселках судьба инфраструктуры для обслуживания граждан складывается в трех вариантах. Первый и самый оптимальный, когда застройщик передает инфраструктуру в муниципалитет. Но местная власть не горит желанием взять дополнительную обузу.

Проблемы жильцов коттеджей связаны с их инфраструктурой
Следующий вариант — при продаже домов оформлять инфраструктуру в долевую собственность собственников поселка. И, наконец, оставлять инфраструктуру в личной собственности застройщика с дальнейшей реализацией управления. Это основной механизм, которым любят пользоваться компании. И как следствие — недовольные должники.

Но в таком случае фирме придется в суде доказать факты трат и оказание именно этих услуг должнику. Гражданам же рекомендуется в таких ситуациях создавать ТСЖ, чтобы через общие собрания и устав контролировать правильность работы управляющей компании. А также законность контроля при обслуживании общей инфраструктуры.