По ее словам, главным фактором трансформации станет динамика ключевой ставки Банка России. После периода рекордных значений, когда осенью 2023 года «ключ» достигала 21%, регулятор перешел к снижению, и показатель опустился до 16%.

«При сохранении тенденции к снижению «ключа» к концу 2026 года ставки по базовым ипотечным программам могут опуститься до 12–13%. Это способно повысить доступность кредитов: даже уменьшение ставки на 0,5–1 п.п. снижает ежемесячную нагрузку заёмщика, однако конкретный эффект зависит от суммы кредита, срока и выбранной программы и в ряде случаев может составлять до нескольких десятков тысяч рублей в месяц», — сказала эксперт.

Она подчеркнула, что снижение ставок не означает возвращения к модели массовой льготной ипотеки. Универсальные программы, действовавшие с 2020 года, стали значимой нагрузкой для бюджета: если расходы в 2020–2023 годах составляли около 800 млрд рублей, то в 2024–2025-м потребовалось уже до 1–2 трлн ежегодно. В 2026 году вектор изменится — приоритет получат адресные программы для конкретных категорий граждан.Кроме того, с 1 февраля вступает в силу правило «одна семья — одна ипотека», распространяющееся на льготную семейную программу: супруги смогут оформить только один кредит и только в статусе созаемщиков. По словам Архангельской, мера направлена на ограничение инвестиционных покупок и поддержку тех, кто реально улучшает жилищные условия. В рамках этого подхода обсуждается дифференциация ставок: наиболее выгодные условия могут получить многодетные семьи

Эксперт ожидает укрепления региональных инструментов поддержки. В 2026 году субъекты РФ смогут запускать собственные механизмы стимулирования рынка с учетом демографии, занятости и локального спроса.

При этом послабление ставок не приведет к смягчению требований к заемщикам. Банки будут внимательнее оценивать долговую нагрузку, источники доходов и устойчивость финансов. Возможен пересмотр условий по первоначальному взносу — в отдельных случаях он может вырасти на 5–15%.

Архангельская заключила, что в 2026 году ипотека перейдет к новой модели: кредиты станут дешевле, но доступ к ним — более адресным. Льготы будут зависеть от социального профиля семьи и регионального контекста, а гибкость программ — от состояния бюджета и динамики ключевой ставки.