Если ЦБ не изменит денежно-кредитную политику, то по столичному рынку новостроек может прокатиться волна сделок слияний и поглощений, предупреждают эксперты. Как же выбрать надежного застройщика в Москве?

Проектное финансирование и специальные эскроу-счета, согласно поправкам в ФЗ-214, стали обязательны на рынке новостроек с июля 2019 г. Сегодня пока идёт стройка, ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к деньгам, а гарантом сделки выступает банк. Только после ввода объекта в эксплуатацию банк перечисляет средства застройщику, а покупатель получает ключи.

«Если застройщик применяет схему проектного финансирования, это уже свидетельствует о том, что крупный банк провел детальный аудит, изучил экономическую модель, компанию-заемщика и ее проект, признав их надежными партнерами для получения значительных кредитов в миллиардах рублей», — сообщил основатель группы «Родина» Владимир Щекин.

С этой оценкой согласен и директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев. По его мнению, проекты, подпадающие под 214-ФЗ, одинаково безопасны. Но это не означает, что покупатель жилья может расслабиться. От надежности застройщика зависит качество строительства, соблюдение сроков, а также уверенность покупателя в будущем жилье.

После завершения господдержки продажи столичных новостроек снизились. По данным АЦ «ДОМ.РФ», с июля по октябрь объем реализации на первичном рынке стабилизировался на уровне около 2 млн кв. м в месяц. Доля сделок с ипотекой в III кв. снизилась (примерно до 70% с более чем 90% в I пол. 2024 г.)

«Накопленный запас продаж и сформированная «финансовая подушка безопасности» позволят застройщикам завершить текущие проекты строительства. Но если ситуация с высокими ставками в экономике и низкими продажами жилья будет сохраняться в течение длительного времени, то возникают риски для проектов с невысокой распроданностью и отложенным вводом», — добавили в АО «ДОМ РФ».

«Проблемы некоторых застройщиков могут подтолкнуть процессы консолидации отрасли за счёт роста рыночной доли более эффективных застройщиков», — полагает доцент Финансового университета при правительстве РФ Сергей Суверов.

По его мнению, в текущей ситуации следует больше доверять публичным системообразующим строительным компаниям, открыто отчитывающимся о результатах и планах.Финансовая устойчивость девелопера во многом зависит от его способности выполнять кредитные обязательства. При оценке этого аспекта необходимо учитывать не только объем долга, но и его соотношение с количеством средств на эскроу-счетах. Если сумма на эскроу-счетах превышает объем проектных кредитов застройщика, то проценты, которые он должен банку, значительно снижаются, что снижает финансовую нагрузку и вероятность банкротства. Наш компания очень внимательно относится к этому показателю, и у нас его значение минимально среди конкурентов за первое полугодие 2024г. (0,6), — комментирует Алина Ларионова, директор по продажам Level Group.

Управляющий партнер «Прайм Лайф» (ЖК «Первый Нагатинский») Денис Коноваленко советует также обращать внимание на современные планировочные решения в проекте и социальную инфраструктуру. По его словам, следует читать отзывы о проектах, анализировать сведения о банкротстве и судебных спорах, а также провести мониторинг конкурентов. Можно посмотреть отчеты и проанализировать изменения строительной готовности.

Руководитель управления маркетинга и аналитики Asterus Денис Бобков полагает, что при покупке квартиры люди в первую очередь смотрят на локацию, а не на застройщика. По его мнению, известность застройщика и количество проектов не является напрямую показателем надёжности.

«Мы помним такие известные уважаемые в своё время компании, как СУ-155 или Urban Group, которым количество проектов не помешало обанкротиться. Понятно, что сейчас, в связи с массовым использованием инструмента проектного финансирования, такие риски минимизированы, но они есть. Поэтому я бы всё-таки смотрел именно на то, как работает застройщик с конкретным проектом, а не на их количество в портфеле», — подчеркнул Бобков.

При всем многообразии мнений одним из определяющих критериев выбора застройщика является независимая аналитика объемов строительства жилья в Москве и объемов продаж компаний.

В ноябре издание «РБК» публиковало десятку застройщиков по текущему объему строительства жилья, которую возглавила группа «ПИК». На втором месте оказался «Самолет», на третьем – «А101» («Названы застройщики с наибольшими объемами строительства жилья в Москве», 01.11.2024г.).

Далее идут MR Group, «ДОНСТРОЙ», ФСК, ЛСР, Level Group, «АБСОЛЮТ» и Sminex. Рейтинг учитывал строящиеся жилые дома и комплексы апартаментов из проектных деклараций, опубликованных в ЕИСЖС на 1 ноября 2024 года. В издании отметили, что общий портфель текущего строительства столичных девелоперов на начало октября составил 18,61 млн кв. м. Показатель на 0,37% превышает уровень сентября.

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что крупные девелоперы, ведущие сразу несколько проектов, традиционно чаще ориентированы на долгосрочное развитие и стабильность. Это значительно снижает риски задержки сдачи объектов, что особенно важно для стремящихся получить свое жилье в оговоренные сроки покупателей.