Для компании, которая строит завод, склад или логистический комплекс, земля обычно становится первой крупной статьёй расходов. Её оплачивают раньше, чем начинается стройка, и эти деньги надолго выпадают из оборота.

В Московской области закон позволяет отложить эти расходы и заметно их сократить. Для этого проекту нужен статус масштабного инвестиционного проекта (МАИП): участок дают в аренду без аукциона, а после строительства его можно выкупить по льготной цене. Разберём, как устроена экономика такой схемы и в каких случаях она действительно выгодна.

Почему покупка участка дорого обходится проекту

При покупке участка на рынке инвестор платит всю его стоимость сразу, ещё до проектирования и стройки. Деньги на здание и оборудование потом приходится искать отдельно, часто в кредит. Часть бюджета проекта на годы остаётся в земле и не работает, а на стройку приходится привлекать заёмные средства.

«Можно сразу купить землю, выложить за неё деньги, а потом искать средства на стройку. Мы предлагаем на первом этапе в землю деньги не вкладывать: сначала строите, а участок выкупаете потом», — объясняет юрист Алексей Широков, который сопровождает инвестиционные проекты в Подмосковье.

Как устроена схема МАИП

Схема проходит в три шага. Сначала компания подписывает соглашение с Правительством Московской области и по распоряжению Губернатора получает государственный или муниципальный участок в аренду без аукциона. Затем она строит объект и всё это время платит только арендную плату. Когда здание построено, право собственности на него зарегистрировано и обязательства по соглашению выполнены, участок можно выкупить за 15% кадастровой стоимости. Такую цену устанавливает постановление Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16.

Аренда на время стройки тоже стоит денег. По опыту Широкова, это обычно миллионы рублей, хотя до ввода объекта ставка примерно в два с половиной раза ниже, чем после. Но эти платежи растянуты на весь срок строительства, а не вносятся одной суммой до его начала.

Как получить статус масштабного инвестиционного проекта в Московской области и какие документы для этого готовят, подробно разобрано в отдельном материале.

Сколько это экономит

По оценке завершённых проектов Широкова, с учётом аренды на время стройки и льготного выкупа итоговые затраты на землю могут составить около 30% её коммерческой стоимости. Остальные деньги компания может направить в здание и оборудование.

Пример из практики: фермерский рынок в Мытищах на участке 0,8 га. За первый год инвестор потратил на землю около 2 млн рублей, включая подготовку документов и арендную плату. Похожий участок под такие цели на рынке, по оценке Широкова, стоил от 12 до 30 млн рублей в зависимости от продавца и сроков сделки.

Этот проект проходил по прежним критериям. Рынков и магазинов в действующем перечне направлений нет, но для производств и складов логика расчёта та же: аренда на время стройки и выкуп вместо покупки по рыночной цене.

Когда экономии не будет

Схема работает, только если проект проходит по критериям, а компания выполняет обязательства. С сентября 2026 года критерии устанавливает Закон Московской области от 02.09.2026 № 122/2026-оз. Например, для производственного объекта нужно не менее 110 тыс. рублей инвестиций на 1 м² здания, но не меньше 300 млн рублей с учётом налога на добавленную стоимость, не менее 30 новых рабочих мест, а здание должно занимать не меньше 30% площади участка.

Соглашение фиксирует объём инвестиций, сроки строительства и рабочие места, и государство их проверяет. Если обязательства не выполнены, договор аренды расторгают. Без положительного заключения о выполнении соглашения участок под инвестпроект выкупают уже не за 15%, а по полной кадастровой стоимости.

Для покупки земли под перепродажу схема не подходит. Пока соглашение действует, участок нельзя сдать в субаренду, кроме индустриальных парков и технопарков, а права аренды нельзя передать другой компании.

Кому подходит схема

Больше всего она подходит действующему бизнесу, который расширяется, модернизирует производство или переносит его в Подмосковье из другого региона, ближе к рынкам сбыта. У такой компании обычно уже есть концепция объекта и понятный источник денег: собственные средства, кредит или инвестор.

Бизнес-план и финансовая модель, которые готовят для заявки, пригодятся и после неё. Для многих мер поддержки, например для льготных займов на производство и оборудование, подходят те же документы.